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Die Vermietung von Immobilien über Buchungsportale wie Airbnb

Die Privatzimmervermietung über Online-Portale wie „Airbnb“ hat in den vergangenen Jahren stark zugenommen. Einerseits eine günstige und unkomplizierte Buchungsmöglichkeit für Mieter, andererseits eine ebenso unkomplizierte Variante für Vermieter. Wir wollen in unserem aktuellen Blog vor allem die möglichen steuerlichen und rechtlichen Regelungen beleuchten die Sie im Rahmen der Vermietung von Unterkünften über Plattformen wie AirBnB beachten müssen.

Übermittlung von Daten seitens der Buchungsplattformen

Mit 31. August 2017 endet in Wien die Frist für die Anzeige der Vermietungstätigkeit beim Magistrat. Die Meldepflicht betrifft nicht nur die Vermieter, sondern auch die Vermittlungsplattformen. Das bedeutet, dass Portale wie „Airbnb“ die Daten der bei ihnen registrierten Anbieter an die Behörden weitergeben müssen. Nun sind nicht nur eventuelle Abgaben im Rahmen des Tourismusförderungsgesetzes möglich, viel mehr kann es auch durch Datenaustausch zwischen den Behörden Post vom Finanzamt oder der Sozialversicherung geben.

Private oder gewerbliche Vermietung

In einem ersten Schritt muss eine Unterscheidung zwischen privater und gewerblicher Zimmervermietung getroffen werden. Ab einer Bettenanzahl von 10 Betten wird von einer gewerblichen Tätigkeit ausgegangen und es muss eine entsprechende Gewerbeberechtigung benötigt.

Im Steuerrecht wird eine Tätigkeit als gewerblich eingestuft, wenn sie über die eigentliche Vermietungstätigkeit hinausreicht. Das wird dann der Fall sein, wenn beispielsweise Zusatzleistungen (Zimmer oder Wäschereinigung, Frühstück, etc) angeboten werden. Das Steuerrecht kennt ebenfalls die Grenze von 10 Betten oder die Vermietung von mehr als 5 Apartments um grundsätzlich von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen.

Einkommenssteuer

Liegt keine gewerbliche Tätigkeit im Sinne des Einkommenssteuergesetzes vor, dann sind die Einkünfte den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen. Sie unterliegen der Einkommenssteuerpflicht. Besteht neben der Vermietung noch eine andere Einkunftsquelle (Dienstverhältnis; Pension, etc.) muss eine Steuererklärung abgegeben werden, in der die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angeführt werden. Bei unselbstständig Tätigen kann der Veranlagungsfreibetrag in Höhe von € 730,- pro berücksichtigt werden, liegen die Einkünfte aus Vermietung darunter, besteht keine Pflicht zur Angabe im Rahmen der Steuererklärung. Liegt keine weitere Einkunftsquelle vor, sind die ersten € 11.000,- steuerfrei. Erst ab Einkünften von mehr als € besteht die Pflicht zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Die Einkünfte ergeben sich aus dem Differenzbetrag von Einnahmen und Werbungskosten und werden durch die Erstellung einer Überschussrechnung ermittelt.

Umsatzsteuer

Grundsätzlich unterliegt die Vermietung zu Wohnzwecken und der Beherbergung der Umsatzsteuer. Dabei ist die Kleinunternehmerregelung zu beachten. Umsätze unter € 30.000,- pro Jahr sind von der Umsatzsteuer befreit. Darunter sind alle Einnahmen eines Jahres ohne Abzug von Aufwendungen zu verstehen. Bei Überschreiten der € 30.000 – Grenze ist der ermäßigte Steuersatz von 10% für Vermietung zu Wohnzwecken bzw. 13% für Vermietung von Beherbergungszwecken anzuwenden. Die Unterscheidung der Vermietung für Wohnzwecke oder für Beherbergung stellt auf die Dauer der Vermietung ab. Als Vermietung zu Beherbergungszwecken wird eine kurzfristige Vermietung verstanden, wogegen Wohnzwecke als langfristige Vermietung anzusehen ist. Unter welche Kategorie die Vermietung einzustufen ist, muss im Einzelfall beurteilt werden.

Sozialversicherung

Fällt die Vermietungstätigkeit unter die bereits  näher erläuterte gewerbliche Vermietung, so kann eine Versicherungsplicht nach dem Gewerblichen Versicherungsgesetz bestehen. Einkünfte die rein der Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind, sind sozialversicherungsrechtlich unbedenklich.

Was müssen Sie sonst noch beachten?

Neben den Für die Ermittlung der Einkünfte müssen Aufzeichnungspflichten und die Aufbewahrungspflicht von mindestens 7 Jahren beachtet werden. Ebenso dürfen die Regelungen der Registrierkassenpflicht nicht außer Acht gelassen werden. Eine neu aufgenommene Vermietungstätigkeit muss binnen eines Monats beim Finanzamt mit dem entsprechenden Formular gemeldet werden.

Lassen Sie sich beraten!

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass es eine Vielzahl von Regelungen zu beachten gibt. Diese gelten nicht nur für gewerbliche Tätigkeiten, sondern auch für Private. Wir empfehlen daher jedenfalls vor Aufnahme der Vermietungstätigkeit eine Beratung bei einem fachkundigen Experten.

Haben Sie weitere Fragen?
Das Team von Gutmann Consulting steht Ihnen jederzeit für Fragen zur diesem Thema sowie für Ihre steuerlichen Anliegen zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns unter office@gutmann-consulting.at oder telefonisch unter +43 2623 72357 .

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